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對住在加州、華盛頓州、夏威夷或其他州的投資者而言，Las Vegas 房地產最大的吸引力之一，是可以在不搬到 Nevada 的情況下建立另一個城市的房地產資產。 但「人在外州」也意味著一個問題： 你看到的是房源和數字，真正影響投資結果的很多細節，卻發生在當地。 租金、空置率、HOA、房屋狀況、維修成本、租客需求甚至同一個區域內不同社區的差異，都可能影響一套房長期的實際表現。 因此，外州投資最重要的並不是遠程買房本身，而是在買房之前，把當地真正需要確認的事情確認清楚。 以下是外州投資者在 Las Vegas 最容易遇到的 5 個問題。 錯誤一：把整個 Las Vegas 當成同一個市場 很多外州投資者第一次研究 […]

提到拉斯維加斯豪宅，很多人首先想到的是 Summerlin、The Summit Club、MacDonald Highlands、Ascaya 等高端社區。 但對真正準備購買豪宅的客戶來說，選擇「哪一種房產」往往比單純選擇「哪一個社區」更重要。 在拉斯維加斯，同樣屬於高端住宅市場的物業，可能是一套警衛門禁社區內的獨立豪宅、一塊準備自行設計建造的 Custom Lot、一套提供酒店式服務的高層公寓，也可能是一片擁有更大土地與高度隱私性的 Rural Property。 它們的生活方式、每月持有成本、管理方式、建築限制以及未來轉售市場，都可能完全不同。 對從加州及其他州搬遷至拉斯維加斯的高淨值家庭而言，了解這些差異，是選擇豪宅之前非常重要的一步。 一、警衛門禁豪宅社區｜Guard-Gated Estates 這是拉斯維加斯最常見、也是許多外州豪宅買家最熟悉的高端住宅形式。 部分高端社區設有 24 小時警衛門禁，並提供高爾夫球場、Clubhouse、健身中心、網球或

對許多從加州來到拉斯維加斯投資房地產的買家而言，Property Tax（房產稅／地稅）經常是計算持有成本時最容易被誤解的一項。 有人會直接問：「拉斯維加斯的地稅是不是房價的 0.6%？」也有人看到 Summerlin 某些新房接近 1%，就認為內華達州的地稅是按照成交價乘上一個固定稅率。 實際上，Nevada 的 Property Tax 並不是簡單用房屋成交價格 × 固定百分比計算。 了解它真正的計算方式，對投資客評估現金流與長期持有成本非常重要。 一、Nevada 房產稅不是直接按照房價計算 內華達州房產稅的核心概念，可以簡化成三個步驟： Taxable Value

許多拉斯維加斯買家來自加州、華盛頓州、夏威夷及美國其他州。 對外州買家而言，看房往往不是每天慢慢看，而是利用一個週末或幾天時間集中完成。因此，一次有效的看房行程，其實從抵達拉斯維加斯之前就已經開始。 出發前，先把需求說清楚 第一次與經紀人溝通時，不需要已經知道自己要買哪一間房，但最好先確認幾個基本方向： 預算、貸款、自住或投資、家庭與學校需求、工作及生活圈、喜歡的房型，以及 Must-have 和 Deal Breaker。 例如： 一定要單層嗎？可以接受 HOA 嗎？需要泳池嗎？偏好新房還是二手房？通勤時間最多可以接受多久？ 這些條件越清楚，真正抵達 Vegas 後，看房效率就越高。 不要把行程排成「看最多的房」 外州客戶容易有一個誤區： 既然特地飛來，就一天看二三十間。 但真正有效的行程，不是房子越多越好。

搬到拉斯維加斯，「住哪裡」往往比「買哪一間房」更重要。 大拉斯維加斯並不是一個生活型態完全相同的住宅市場。不同區域在社區規劃、房齡、學校、交通、生活機能、房價與住宅產品上都有明顯差異。 對外州買家而言，可以先從 Summerlin、Henderson、西南區及西北區 四個主要方向開始了解。 Summerlin｜成熟規劃與生活品質 位於拉斯維加斯西側的 Summerlin，是當地最具代表性的 Master-Planned Community 之一。 區域靠近 Red Rock Canyon，社區內分布公園、步道、商業中心、高爾夫球場及不同類型住宅。教育資源也是許多家庭關注的因素，目前 Summerlin 內共有 26 所學校，包括公立、Charter、私立學校及高等教育機構。 從普通獨立屋、新建社區，到

提到拉斯維加斯，許多人首先想到的仍然是酒店、博彩、娛樂與大型展會。但今天的拉斯維加斯，正在從傳統旅遊城市逐步轉型為產業更加多元的美國西南部都會區。 這種轉變不只帶來新的企業與就業機會，也正在改變人口結構、住宅需求以及城市未來的發展方向。 從旅遊娛樂，走向更多元的產業結構 旅遊、酒店、會展及娛樂仍然是拉斯維加斯的重要經濟支柱，但產業發展已不再局限於 Strip。 內華達州目前重點發展資訊科技、先進製造、物流、醫療、能源以及旅遊體育與創意產業；南內華達的產業布局則進一步聚焦先進製造、科技、商業與金融服務、醫療與生命科學及創意產業。 這種轉型已經反映在就業增長上。根據 Nevada Governor’s Office of Economic Development 的資料，自 2020 年以來，內華達州 IT 產業就業增長約 52%、先進製造業約 24%、物流業約

對房東而言，出租房屋最大的風險，往往不是房子租不出去，而是遇到不適合的租客。租金拖欠、房屋損壞、違反租約，甚至進行驅逐程序，都可能耗費大量時間與金錢。因此，完善的租客篩選與租賃管理，是保護房東權益的重要關鍵。 在 NVWM Realty，我們相信，好的租客，是從完善的篩選開始。 第一關：完整的租客背景審查 每位申請人都需完成正式申請程序，我們會協助進行背景調查，包括信用紀錄、收入證明、就業狀況、租屋紀錄及必要的背景查核，並綜合評估租客的付款能力與租賃穩定性。 我們的目標不是最快找到租客，而是找到最適合的租客，又快又穩地把房子租出去。 第二關：專業租賃流程 完成篩選後，我們將協助簽訂正式租約、收取押金及安排交屋，並向租客說明租約內容及居住規範，降低未來因誤解而產生的爭議。 透過標準化的流程，讓房東與租客雙方的權益都能獲得保障。 第三關：日常租賃管理 租客入住後，我們持續提供完整的管理服務，包括租金收取、租約管理、維修協調、房客溝通及定期追蹤等工作。 若租客提出維修需求，我們也會協助安排維修廠商處理，並與房東保持充分溝通，讓房屋維持良好狀態。 第四關：遇到租賃問題怎麼辦？ 即使經過嚴格篩選，租賃期間仍可能發生租金遲繳、違反租約或其他租賃糾紛。 遇到這些情況時，我們會依據內華達州相關法律及租約規定，以代理人立場進行催繳通知、違約處理及後續租賃程序。如有需要，也會與專業律師或相關單位配合，依法辦理驅逐（Eviction）程序，盡可能降低房東的支出成本與風險。 專業管理，讓出租更安心 出租房屋不只是找到一位好的租客，更重要的是建立一套完整的管理制度。 NVWM Realty

近年來，Airbnb、VRBO 等短租平台快速發展，讓不少投資者開始關注短租市場，希望透過較高的出租收益提升房地產投資報酬。然而，相較於一般長租，短租並不是單純將房屋刊登到平台即可開始營運，而是一項需要合法資格、專業管理及持續投入的經營模式。 並非所有房屋都適合短租 短租房屋通常必須符合所在地政府的法規要求，並依法申請相關執照或許可，不同城市及社區（HOA）也可能有不同的限制。部分地區甚至禁止短租經營，因此，在規劃短租投資前，應先確認房屋是否符合相關法規及社區規定。 短租的投入成本比想像中更高 相較於長租，短租除了房屋本身之外，還需要投入更多前期成本，包括家具配置、家電、廚房用品、床品、裝飾設計、專業攝影及平台建置等。此外，每位房客退房後都需要安排清潔、用品補充及房屋檢查，日常營運成本也相對較高。 因此，短租是否適合，不能只看每晚房價，而應綜合評估入住率、營運成本、管理時間及所在地市場需求。 專業管理，是短租成功的關鍵 短租的管理內容遠比長租複雜。除了房源刊登與價格策略外，還包括訂房管理、旅客溝通、入住及退房安排、清潔維護、緊急狀況處理、鄰里協調及財務報表整理等工作。一套完善的管理流程，不僅能提升旅客體驗，也有助於維持房屋評價與穩定收益。 NVWM Realty 的短租管理服務 NVWM Realty 擁有專業的短租管理團隊，可協助屋主評估房屋是否適合短租，並提供從房屋規劃、平台建立、價格管理、訂房安排、清潔維護到日常營運的一站式管理服務。我們也會依據當地法規及相關規定，協助屋主了解申請流程及營運要求，讓投資更加安心。 選擇適合自己的出租模式 短租與長租各有優勢，並沒有絕對的好壞。不同的房屋位置、社區規定、投資目標及持有方式，都可能影響最適合的出租模式。 在 NVWM Realty，我們更重視的是根據客戶的需求，提供客觀的市場分析與專業建議，協助您選擇最適合的管理方案，而不是一味追求高租金或高收益。因為真正成功的房地產投資，不只是提高收入，更是建立一套長期、穩定且可持續的資產經營模式。

房地產投資是長期的規劃，而不是一次性的交易。從購買、出租、管理，到未來出售，每一個階段都需要專業團隊的協助。尤其對外州或海外投資者而言，選擇值得信賴的管理公司，不僅能減少管理負擔，也能讓房屋維持良好的出租狀況與市場價值。 因此，NVWM Realty劉大年房地產推出 258 計劃，希望透過長期合作的方式，協同客戶管理房產，並將長期合作所累積的效益回饋給每一位投資人。 為什麼推出 258 計劃？ 真正成功的房地產投資，並不僅僅是完成一次交易，而是讓房屋在未來的多年持有期間持續創造價值。 許多投資人購買投資房後，會持有十年、二十年，甚至更長時間。這段期間，房屋是否能維持良好的出租率、租客品質與房屋狀況，都會影響未來出售價格與整體投資報酬。 258 計劃正是建立在這樣的理念之上，希望透過長期且穩定的管理服務，協同客戶走完每一個投資階段。 長期管理，享有更多回饋 258 計劃最大的特色，在於鼓勵長期持有與長期合作。 當房屋持續由 NVWM Realty 劉大年房地產管理，客戶除了享有專業的租賃管理服務外，隨著管理年限增加，也可享有更多專屬回饋。 其中，管理滿二年，僅收1%的Listing