對許多從加州來到拉斯維加斯投資房地產的買家而言，Property Tax（房產稅／地稅）經常是計算持有成本時最容易被誤解的一項。

有人會直接問：「拉斯維加斯的地稅是不是房價的 0.6%？」也有人看到 Summerlin 某些新房接近 1%，就認為內華達州的地稅是按照成交價乘上一個固定稅率。

實際上，Nevada 的 Property Tax 並不是簡單用房屋成交價格 × 固定百分比計算。

了解它真正的計算方式，對投資客評估現金流與長期持有成本非常重要。

一、Nevada 房產稅不是直接按照房價計算

內華達州房產稅的核心概念，可以簡化成三個步驟：

Taxable Value → Assessed Value → Property Tax

首先，County Assessor 會計算房屋的 Taxable Value（應稅價值）。

以 Clark County 為例，土地部分主要根據市場價值評估；房屋建築本身則以目前的重建成本為基礎，再扣除法定折舊。Clark County 說明，目前建築物每年適用 1.5% 的折舊，最多計算 50 年。

因此：

Taxable Value 並不等於房屋成交價。

這也是為什麼兩套市場售價相近的房屋，實際 Property Tax 仍然可能不同。

二、Assessed Value 是 Taxable Value 的 35%

確定 Taxable Value 後，Nevada 法律規定房產的 Assessed Value（評估價值）為 Taxable Value 的 35%。

例如，假設一套房屋的 Taxable Value 為：

$400,000

那麼：

$400,000 × 35% = $140,000 Assessed Value

之後才會根據房屋所在 Tax District 的稅率計算 Property Tax。

因此，不同城市、社區甚至不同 Tax District，最終稅率都可能有所差異。Nevada Department of Taxation 也明確指出，實際 Property Tax Rate 會依所在地區而不同。

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三、投資客最容易誤解的「8% Tax Cap」

這是外州投資者特別需要注意的一點。

Nevada 有 Property Tax Abatement，也就是我們經常說的 Tax Cap。

一般情況下：

自住房（Primary Residence）
→ Property Tax 年度增幅上限通常為 3%

非自住房，包括一般投資房
→ Property Tax 年度增幅上限最高為 8%

Clark County 官方目前仍按照這一制度執行。

但是這裡最容易產生一個誤會：

8% Cap 並不是說投資房每年要交房價的 8% 地稅。

它指的是符合相關規則時，Property Tax Bill 相較前一年度的增幅限制。

換句話說，8% 是「年度稅額增幅上限」的概念，而不是「房產稅率」。

這兩件事情完全不同。

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四、為什麼新房的 Property Tax 看起來比較高？

這也是很多拉斯維加斯買家，尤其是在 Summerlin、新建社區看房時經常遇到的問題。

新建房屋不能只參考土地階段或建造初期顯示的 Property Tax。

房屋建成之後，Assessor 會把新的 Improvements（建築物）納入 Taxable Value，Property Tax 因此可能明顯增加。

而且 Clark County 明確說明，New Construction 在該財政年度不適用 Tax Cap，之後的財政年度才開始適用相應的 3% 或最高 8% cap。

所以投資新房時，如果只是拿前一年度的 Property Tax Bill 估算未來持有成本，很可能低估真正的支出。

此外，部分新建社區還可能涉及 SID/LID 等特殊評估費用，因此在比較新房與二手房時，應該把這些成本分開確認，而不是只比較售價。

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五、為什麼同樣 $500,000 的房子，地稅可能不同？

假設有兩套售價都是 $500,000 的房子：

**房屋 A：**較成熟的二手住宅
**房屋 B：**新建住宅

雖然市場成交價相同，但兩者的：

• 土地評估價值
• 建築重建成本
• 建築折舊
• Tax District
• Tax Cap 歷史
• 新建房重新評估
• SID/LID 等額外費用

都可能不同。

所以最後 Property Tax 不一定相同。

這也是為什麼我們在替投資客計算房屋持有成本時，不建議直接假設「Vegas 地稅就是房價的 X%」。

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六、投資房真正應該看的是「總持有成本」

Property Tax 只是投資成本的一部分。

評估一套 Las Vegas 投資房時，更完整的計算應該同時考慮：

房貸 + Property Tax + Insurance + HOA + Property Management + 維修預算 + Vacancy + 其他社區費用

例如兩套房：

A 房租金比較高，但 Property Tax、HOA 和維修成本也高；

B 房租金稍低，但整體持有成本較低。

最後真正留下來的 Cash Flow，可能反而是 B 房更好。

所以投資房不能只問：

「這間房可以租多少？」

更重要的是：

「扣掉所有持有成本之後，這間房實際可以留下多少？」

這才是投資分析真正應該看的數字。

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Q&A｜Nevada Property Tax 常見問題

Q1：Las Vegas Property Tax 是房價的固定百分比嗎？

不是。Nevada 房產稅是從 Taxable Value 開始計算，再以其 35% 得出 Assessed Value，最後依所在地 Tax District 的稅率計算，因此不能單純用成交價乘上一個固定百分比。

Q2：投資房的 Property Tax 是 8% 嗎？

不是。

一般投資房適用的「最高 8%」主要是 Property Tax 年度增幅的 Tax Cap，而不是房屋價值的 8% 稅率。

Q3：為什麼新房的地稅通常需要特別注意？

因為新房建成後，新的建築價值會被納入評估，而且新建房在特定財政年度可能尚未享有 Tax Cap。部分新建社區還可能存在 SID/LID 等費用，因此不能只用建造期間或前一年的 Property Tax 作為未來稅額預估。

Q4：買二手房後，Property Tax 會直接按照我的成交價重新計算嗎？

不能簡單這樣理解。Nevada 的 Taxable Value 有自己的法定評估方式，土地與建築物的計算方式也不同，因此成交價並不直接等於 Taxable Value。

Q5：買房前怎麼知道一套房目前的 Property Tax？

可以查詢 Clark County Assessor 的 Property Record，確認該物業目前的 Assessed Value、Tax District 等資料；實際稅務情況仍應以 County Assessor/Treasurer 的紀錄為準。